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Bauüberwachung / Bauzeiten / Honorar

Ein Thema mit vielen Aspekten: Bauüberwachung zum Festpreis?

Bauüberwachung vs. Bauleitung
Es fällt auf, dass die, ja gesetzlich verbindliche, Honorarordnung für Architekten und Ingenieure, HOAI, in ihrer Beschreibung der Leistungen eines Architekten nicht von „Bauleitung“ spricht, sondern von „Bauüberwachung“. Für einen geordneten Bauablauf ist ein Bauzeitenplan notwendig, sorgfältig geplant, mit den Beteiligten abgesprochen und verbindlich vereinbart. Der Architekt überwacht seine Einhaltung und überwacht die Qualität der handwerklichen Leistungen, deren Grundlage die Ausführungsplanung ist. Wenn der Architekt die Handwerker „leiten“ sollte, bräuchte er entsprechende Kompetenzen. D.h. er müsste über die Handwerksbetriebe und deren Arbeitskapazitäten verfügen können wie über Untergebene. Das kann er natürlich nicht. Er kann nur aufpassen, erinnern, anmahnen, Drohungen aussprechen und im Nachhinein Rechnungen kürzen. Direkte Machtmittel hat er nicht. Ein „Bauleiter“ dagegen ist freier oder angestellter Mitarbeiter eines Unternehmens und hat die Weisungsbefugnis gegenüber seinen untergebenen Kollegen, die er einsetzen kann, wie er es für richtig hält.

Zum Honorar für die Bauüberwachung
Eine – nicht unberechtigte – Frage von Bauherren ist, warum ich die Bauüberwachung ungerne mit einem pauschalen Honorar anbiete. Die HOAI lässt es zu, gemäß ihrer Tabellen anhand der letztlichen Baukosten abzurechnen oder im Stundenaufwand. Wenn sich die Bauzeit verändert, verändert sich deswegen das Honorar für die Bauüberwachung im ersten Fall nicht. Im Zweiten Fall würde sich das Stundenhonorar anpassen. Meistens reden wir hier ja von einer Erhöhung. Dieses Risiko möchte der Bauherr ungerne selber tragen.

Nun, ich möchte das Risiko aber auch nicht tragen, und zwar dann, wenn ich meinen Mehraufwand nicht selbst verursacht habe. Wenn dem Handwerker oder dessen Materiallieferant ein Missgeschick geschieht, hat der bauüberwachende Architekt mehr Arbeit zu leisten. Schauen wir einmal:

Ein kleines Beispiel
Es sollte ein Gästezimmer in einem Jahrhundertwendehaus zur Vermietung renoviert werden. Dazu wurden die Wände, Decke und Boden instand gesetzt und neu gestaltet. Es wurde ein Bauzeitenplan (s.o.) erstellt.

Die Decken wurden sorgfältig überprüft (Messerproben, Schwammproben etc.). Es ist ein rauer Anstrich auf Gipsspachtel, wasserfest, nicht schleifbar. Er wird mit einem Lehmspachtel überzogen und soll geschliffen werden bevor ein Kaseinanstrich folgt. Drei Tage nach dem Aufbringen des Spachtels zeigen sich parallele Linien, an denen der Spachtel hoch kommt. Es zeigt sich, dass irgendwann in der Vergangenheit auf mehrere Lagen alter Tapete bis zu 5 mm dick mit Gips gespachtelt wurde – ein Unding. Darunter kommen alte Anstrichschichten zum Vorschein. Das alles muss nun entfernt und zu Tage tretende Risse geschlossen werden bevor die Decke erneut gespachtelt werden kann.

  

Diese Überraschung war besonders erstaunlich, da die Bauherrin nach einem Wasserschaden vor einigen Jahren den Auftrag erteilt hatte, alle Tapeten zu entfernen und die Decke nur neu zu streichen. Das war aber tatsächlich nicht geschehen. (Eine fachmännische Bauüberwachung hatte die Gebäudeversicherung nicht erstattet, sondern statt dessen eine Vertragsfirma beauftragt.) Jetzt rächt sich das mit zusätzlichen Arbeiten und Verzug.

  

Weder die beteiligten Handwerker noch der bauüberwachende Architekt hatten diesen Sachverhalt zu verantworten. Hätte letzterer für ein fixes Honorar gearbeitet, müsste er nun nachverhandeln, weil sich die ursprünglichen Bedingungen geändert hatten. Eine undankbare Angelegenheit, die sich trefflich dazu eignet in Streit zu geraten.

Mit Verzug ging es dann analog zum Plan weiter bis zum Verlegen des Korkbodens. Nach etwa 30 % verlegter Fläche stellt der Bodenleger fest, dass die zwei verbliebenen Eimer Korkkleber verschimmelt waren. Sie wurden reklamiert. Die Ersatzlieferung dauerte zweieinhalb Wochen.

  

Dieser Verzug verschob die Montage der Fußleisten. Dann hatte der Schreiner jedoch eine andere Terminbaustelle. Würde er dort erst später arbeiten, würde er dort Verzug verursachen. Was er durchaus berechtigt nicht tat. Für den Architekten bedeutete dies ein weiteres Mal weiteren Mehraufwand, den er nicht zu verantworten hat, denn schließlich hatte nicht er den gammeligen Kleber geliefert.

Den Bauherrn beißen die Hunde
Warum sollte aber der Bauherr das Risiko dieser, ja auch von ihm nicht verursachten, Kosten der Bauüberwachung bezahlen? Weil es sein Haus ist. Er trägt die Verantwortung und er allein hat den Nutzen daran.

Der Architekt hat zwar Mehrarbeit zu verbuchen, aber eben keinen Nutzen daraus. Das ist ein Grund, warum hier nicht selten sein Engagement eingeschränkt ist. Es ist gut, wenn der Bauherr sich dessen bewusst ist. Dann können Probleme fair und sachlich gelöst werden.

Der Bauherr kann die ihm aus den Mängeln der Handwerker und Architekten entstehenden Folgekosten den Verursachern in Rechnung stellen. Er muss sie allerdings konkret und nachvollziehbar beweisen. Ein bauüberwachender Architekt hat dazu kein Recht. Er kann nicht den Handwerkern Rechnungen schreiben, wenn ihnen Fehler unterlaufen. Der Bauherr hat die Koordinations- und Prüfungspflicht gegenüber den ausführenden Firmen. Um das leisten zu können, bedient er sich eines Fachmanns. Dem Handwerker darf es egal sein, ober der Bauherr die Bauüberwachung selbst übernimmt oder diese Leistung vergibt.

Der Bauherr hat sein Bauwerk. Er sollte sich darüber im Klaren sein, dass sein Projekt wie eine Unternehmung funktioniert, mit unternehmerischem Gewinn (dem Nutzen) und unternehmerischen Risiken.

Der Architekt ist Dienstleistender für den Bauherren. Er wird nicht dafür honoriert, für die Fehler anderer einzustehen, sondern dafür planvolles Vorgehen zu ermöglichen und die Folgen von, immer auftretenden, Überraschungen für den Bauherren so gering wie möglich zu halten. In der Regel rechnet sich das. Das ist der Sinn der Bauüberwachung durch einen Fachmann. Ansonsten wäre sie überflüssig.

Bauüberwachung oder Bauherrenberatung?
Bei Bau eines Einfamilienhauses wird die Investition in eine fachliche Bauüberwachung oft eingespart. Nicht selten wird auch auf eine sorgfältige Werkplanung und Ausschreibung verzichtet. Für eine ordnungsgemäße, also zweckdienliche Bauüberwachung sind letztere Leistungsphasen allerdings unverzichtbar. Das will beachtet werden.

Nicht jeder kann Geld sparen durch handwerkliche Eigenleistung. Hier biete ich Ihnen die Möglichkeit, nur die tatsächlich fachlich nötigen Leistungen des Architekten zu beauftragen. Einfach gesagt, Handwerkern Hinterhertelefonieren können Bauherren meist auch. Alles andere kann im Rahmen einer Bauherrenberatung geklärt werden.

 

Was ist für einen Bauantrag notwendig?

In dem Fall sind es schnell einmal 50 bis 70 Mal mit dem Architektenkammerstempel zu stempeln und ebenso viele Unterschriften zu leisten.

Aber zurück zur Frage. Die Antwort auf diese Frage hängt vom Bauvorhaben ab. Bleiben wir hier beim privaten Wohnbau. Für die Änderung oder den Neubau eines Einfamilienhauses sind in der Regel die folgenden Unterlagen mindestens nötig:

  • amtlicher Lageplan (durch einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur)
  • Berechnung des Maßes der baulichen Nutzung (durch öffentlich bestellten Vermessungsingenieur)
  • begalubigter Auszug aus der Liegenschaftskarte (bei Vorhaben gemäß § 34 und 35 Baugesetzbuch *) )
  • Auszug aus der Deutschen Grundkarte (bei Vorhaben gemäß § 34 und 35 Baugesetzbuch *) )
  • Bauzeichnungen im Maßstab 1:100 (durch einen bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser = Architekten)
  • Baubeschreibung (dito)
  • Berechnung des umbauten Raumes (dito)
  • Erhebungsbogen für die Baustatistik (durch den Bauherren, tatsächlich durch den Architekten)

*) Vereinfacht gesagt: „Dann, wenn es keinen Bebauungsplan für das Planungsgrundstück gibt.“

Da zur Genehmigung des Bauvorhabens die Erschließung, d.h. die Ver- und Entsorgung mit Strom, Wasser, ggf. Gas, Telekom, gesichert sein muss, sind auch hier Anträge zu stellen. Dies geschieht durch Fachingenieure (Entwässerung) und den Bauherrn (mit Unterstützung durch den Architekten).

Spätestens bis Baubeginn kommen hinzu:

  • Nachweis der Standsicherheit (durch einen Tragwegsplaner, Statiker)
  • Nachweis des Wärmeschutzes (durch einen Sachverständigen für Wärmeschutz)

Das alles gilt unter anderem auch, wenn es sich nur um den Anbau eines einzelnen Raumes handelt oder die Änderung eines Speichers in Wohnräume, also bei einer Nutzungsänderung.

Dazu kommen häufig, auch bei sorgfältigster Arbeit, Nachforderungen der beteiligten Ämter oder, teils aufwändige, Erläuterungen des Entwurfs. Ein Schelm, der Böses dabei denkt.

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